Le DPE est-il obligatoire ?

21/03/2022 - Economies d'énergie
Mis à jour le : 07/02/2024

Vous vous demandez si le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est obligatoire ? La réponse est oui, que ce soit pour la vente ou la location d’un logement. Ce diagnostic, qui doit être établi depuis moins de 10 ans à la date de la promesse de vente, est une exigence clé dans le secteur immobilier. Depuis 2023, un audit énergétique est même requis pour la vente d’un logement classé F ou G et depuis le 1er janvier 2024, celui-ci est nécessaire pour bénéficier des aides MaPrimeRénov’ en cas de travaux de rénovation. Découvrez tous les détails et obligations liés au DPE dans notre guide.

 

Comprendre le DPE

Définition du DPE

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est un document officiel qui évalue la consommation énergétique d’un logement et ses émissions de gaz à effet de serre. Il s’agit d’une étude énergétique réalisée par un professionnel certifié. Ce diagnostic renseigne sur les performances énergétiques d’un bâtiment ou d’un logement. Il donne aux propriétaires et locataires une indication de la consommation de gaz et d’électricité du logement sous la forme d’une étiquette énergétique. Le DPE est donc un indicateur clé de la performance énergétique d’un bien immobilier, qui contribue à une meilleure connaissance et gestion de l’énergie dans le logement.

L'importance du Diagnostic énergétique

L’importance du Diagnostic énergétique

 

Le diagnostic énergétique est crucial car il permet d’évaluer le niveau de consommation énergétique d’un logement, son impact environnemental ainsi que son niveau d’efficacité énergétique. Il s’agit d’un outil d’évaluation majeur qui influence les décisions d’achat ou de location. Grâce au DPE, les acquéreurs ou locataires peuvent estimer les coûts énergétiques d’un logement et son impact sur l’environnement. C’est également un moyen pour les propriétaires de comprendre comment optimiser la performance énergétique de leurs biens. Par ailleurs, le DPE est un élément clé de la politique énergétique, contribuant à la lutte contre les passoires énergétiques. Il est nécessaire depuis 2023 pour bénéficier de certaines aides à la rénovation énergétique, mais devient à compter du 1er juillet 2024 un élément essentiel dont la classe énergétique définit l’éligibilité à certaines aides (MaPrimeRénov’).

Qu’est-ce que la Performance énergétique ?

 

La performance énergétique se réfère à la quantité d’énergie consommée ou perdue dans un bâtiment ou une habitation. Plus un logement est performant sur le plan énergétique, moins il consomme d’énergie pour le chauffage, la climatisation, l’eau chaude, l’éclairage, etc. Cette performance est évaluée grâce au DPE qui attribue une note, de A à G, en fonction de la consommation d’énergie et des émissions de gaz à effet de serre.

Une bonne performance énergétique est donc synonyme d’économies d’énergie, de réduction de l’impact environnemental et d’un meilleur confort de vie. Elle est influencée par plusieurs facteurs tels que :

  • L’isolation du logement (murs, toiture, fenêtres…)
  • Le système de chauffage
  • La production d’eau chaude
  • La ventilation.

Il est à noter que l’amélioration de la performance énergétique d’un logement peut nécessiter des travaux de rénovation, qui peuvent être soutenus par des aides financières. Le DPE ne prend pas en compte la manière dont les occupants utilisent le logement : si le chauffage est réglé à 23°C, si l’eau chaude coule en permanence, si les volets ne sont pas fermés la nuit… C’est bien le bâtiment  / la structure et les équipements qui sont analysés.

Les obligations liées au DPE

DPE : une obligation lors de la vente

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est non seulement indispensable lors de la location d’un bien immobilier, mais aussi lors de sa vente. En effet, le DPE fait partie intégrante du Dossier Diagnostic Technique (DDT) qui doit être remis à l’acquéreur avant la vente.

Cette obligation existe depuis le 1er novembre 2006 et concerne tous types de biens : maison individuelle, appartement, local d’activité tertiaire… Le DPE doit être réalisé par un professionnel certifié et est valide pendant 10 ans.

De plus, depuis le 1er janvier 2011, le classement énergétique du bien doit être indiqué dans toutes les annonces immobilières. Cet indicateur permet aux potentiels acheteurs d’estimer la consommation énergétique du logement et son impact écologique.

DPE : une obligation lors de la location

 

Le DPE est également un document obligatoire lors de la mise en location d’un logement. Il doit être présenté aux futurs locataires lors de la visite du bien et doit être annexé au contrat de location lors de la signature du bail. Il est aussi à noter qu’il doit figurer sur l’annonce de mise en location, qu’elle soit en ligne ou via une agence immobilière.
En cas de changement de locataire, un DPE à jour est indispensable. Cependant, il n’est pas obligatoire de réaliser un nouveau DPE en cours de bail, en cas de reconduction tacite ou de cession d’un bail.
Il est important de mentionner que la durée de validité d’un DPE est de 10 ans. En cas d’absence de DPE ou en cas de DPE erroné, le locataire peut faire un recours auprès du tribunal et demander des dommages et intérêts ou même l’annulation du bail.

Le DPE pour les bâtiments neufs

 

Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) est également obligatoire pour les bâtiments neufs ou lors d’une partie nouvelle d’un bâtiment. Ce DPE, souvent appelé « DPE neuf » ou « DPE construction », s’applique dès lors que la demande de permis de construire a été déposée après le 1er juillet 2007.

Sa réalisation doit se faire avant même que le logement ne soit habité, et il est à la charge du maître d’ouvrage. Basé sur les résultats du récapitulatif standardisé d’étude thermique ou énergétique, le DPE neuf permet d’anticiper la performance énergétique du bâtiment.

Cependant, certaines exceptions existent : les constructions provisoires d’une durée d’utilisation inférieure à deux ans ou les bâtiments indépendants de moins de 50 m2 de surface de plancher ne sont pas concernés par cette obligation.

Le DPE pour les travaux de rénovation

 

Le DPE devient obligatoire pour bénéficier des subventions liées à MaPrimeRénov’ à compter du 1er janvier 2024. Son enregistrement lors du dépot d’un dossier est indispensable. A compter du 1er juillet 2024, une seconde obligation entre en vigueur : Les logements avec un classement DPE F ou G ne pourra plus avoir d’aides financières de MaPrimeRénov’ pour des travaux « Mono-lot ». Les aides ne seront délivrées que pour des travaux de rénovation globale pour les logements classés F ou G.

La validité du DPE

Combien de temps est valable un DPE ?

La durée de validité standard d’un DPE est de 10 ans. Cependant, des exceptions existent en fonction de la date de réalisation du diagnostic. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 étaient valides jusqu’au 31 décembre 2022. Les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024. Pour les DPE réalisés après le 1er juillet 2021, la validité revient à la durée standard de 10 ans.

Nouvelle réglementation et durée de validité

La nouvelle réglementation entrée en vigueur le 1er juillet 2021 a introduit des changements importants concernant la durée de validité du DPE. Les DPE faits avant cette date suivent des règles spécifiques :

Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 sont valides jusqu’au 31 décembre 2022.
Les DPE effectués entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 sont valides jusqu’au 31 décembre 2024.
Pour les DPE réalisés après le 1er juillet 2021, la durée de validité reste de 10 ans. Il est à noter que tous les DPE doivent être effectués par des professionnels certifiés.

Le nouveau DPE en 2023

Les changements à prévoir avec le nouveau DPE

Avec l’entrée en vigueur du nouveau DPE en 2023, plusieurs changements marquants sont à prévoir :

  • Interdiction de location : Les logements classés G, soit les plus énergivores, ne sont plus autorisés à la location. Cette interdiction concerne environ 100 000 logements en France.
  • Gel des loyers : Pour les logements considérés comme des « passoires thermiques », il est désormais interdit d’augmenter le loyer.
  • Audit énergétique obligatoire : En cas de vente d’un bien immobilier ayant un mauvais DPE, un audit énergétique est maintenant requis.
  • Durée de validité du DPE : Bien que la durée de validité reste fixée à 10 ans, un nouveau diagnostic doit être réalisé après l’entrée en vigueur de la réforme pour être valide.

Il est essentiel pour les propriétaires de logements de se conformer à ces nouvelles réglementations afin d’éviter des sanctions.

Impact des nouvelles normes sur les propriétaires

Les nouvelles normes du DPE en 2023 ont un impact non négligeable sur les propriétaires. L’interdiction de mettre en location des logements classés G+ est une des principales modifications. De plus, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer.

De surcroît, les propriétaires d’habitats classés F ou G souhaitant vendre sont désormais dans l’obligation de réaliser un audit énergétique à partir d’avril 2023. Cette mesure concernera progressivement les biens classés E ou D.

Face à ces nouvelles obligations, les propriétaires sont fortement incités à améliorer la performance énergétique de leurs logements pour éviter les sanctions.

Le classement énergétique d'un logement

Comment est déterminée la Classe énergétique ?

 

La classe énergétique d’un logement est déterminée par le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Ce dernier évalue la consommation d’énergie et l’impact d’émissions de gaz à effet de serre du logement pour le classer de A à G, A étant le plus économe et G le plus énergivore.

Pour calculer la classe énergétique, le DPE prend en compte plusieurs critères, notamment :

  • la quantité d’énergie consommée ou perdue dans le logement,
  • la performance de l’isolation,
  • la qualité des équipements de chauffage et de production d’eau chaude.

La classe énergétique est ensuite consignée sur l’étiquette énergie-climat, un document obligatoire lors de la vente ou de la location d’un bien immobilier.

L’Étiquette énergie : à quoi ça sert ?

 

L’étiquette énergie joue un rôle essentiel dans la valorisation de la performance énergétique d’un logement. Elle est issue du DPE et attribue une note allant de A (très économe) à G (très énergivore).

Elle permet aux futurs acquéreurs ou locataires de se faire une idée précise de la consommation énergétique du bien, ainsi que de son impact environnemental. Cette information est primordiale pour évaluer les dépenses énergétiques futures et participer à la lutte contre le réchauffement climatique.

L’étiquette énergie comprend deux volets :

  • La consommation énergétique exprimée en kilowattheure d’énergie primaire
  • Les émissions de gaz à effet de serre exprimées en kilogramme équivalent de CO2.

Il est crucial de comprendre que l’obtention d’une bonne classe énergétique peut valoriser un bien immobilier et le rendre plus attractif sur le marché.

Le DPE pour les différents types de logements

DPE pour une maison : ce qu’il faut savoir

 

Le DPE pour une maison suit les mêmes principes que pour les autres types de logements, mais présente quelques particularités. Il prend en compte des éléments spécifiques tels que la surface, l’orientation de la maison, l’emplacement des murs et des fenêtres, ainsi que les matériaux utilisés pour la construction. Ces facteurs influencent la performance énergétique de la maison (surface vitrée, ensoleillement, isolation, performance énergétique…).

Cependant, il existe des cas spécifiques où le DPE n’est pas obligatoire pour une maison. Notamment, pour les résidences secondaires de moins de 50 mètres carrés, de type maison individuelle. C’est une information essentielle à connaître pour éviter des frais inutiles.

Il est essentiel de noter que le DPE doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié ou accrédité.

DPE pour un appartement : les spécificités

 

L’évaluation du DPE pour un appartement partage de nombreuses similarités avec celle d’une maison, mais présente également des particularités propres au mode de vie en appartement.

En effet, le DPE d’un appartement prend en compte des facteurs spécifiques tels que :

  • La présence de voisins mitoyens qui peuvent contribuer à l’isolation thermique
  • L’emplacement de l’appartement dans l’immeuble (rez-de-chaussée, étage intermédiaire, dernier étage)
  • Les spécificités propres à la copropriété (chauffage collectif ou individuel, isolation des parties communes)

De plus, pour les copropriétés, des échéances spécifiques ont été mises en place pour la réalisation d’un DPE collectif : le 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots et le 1er janvier 2026 pour les copropriétés d’au maximum 50 lots.

Il est par ailleurs à noter que le coût du DPE peut varier en fonction de la taille de l’appartement. En moyenne, il faut compter un peu moins de 100 euros pour un petit appartement (studio/une pièce) et jusqu’à près de 250 euros pour les plus grandes surfaces.

Les exceptions à l'obligation de DPE

Les cas où le DPE n’est pas obligatoire

 

Bien qu’essentiel dans la plupart des cas, le DPE n’est pas systématiquement requis. Par exemple, les bâtiments non résidentiels agricoles, les constructions provisoires, et les mobil-homes ne sont pas soumis à cette obligation. De plus, les bâtiments indépendants de moins de 50m² sont également exemptés de cette obligation.

En outre, certaines transactions immobilières peuvent se dérouler sans DPE. Il en va ainsi pour les contrats de bail rural ainsi que les locations saisonnières. Enfin, les logements en Outre-mer ne sont pas soumis à cette exigence, bien que cela soit susceptible d’évoluer, comme en Guadeloupe et Martinique où le DPE est déjà en vigueur.

Réalisation du DPE : comment ça se passe ?

Qui peut réaliser le DPE ?

La réalisation du DPE doit obligatoirement être effectuée par un diagnostiqueur certifié. Ce dernier doit être reconnu par l’organisme de certification accrédité par le Cofrac (Comité français d’accréditation). Il est important de noter que le diagnostiqueur doit transmettre le DPE à l’ADEME (Agence de l’environnement et de la maîtrise de l’énergie) qui lui délivre un numéro d’identification à 13 chiffres. Sans ce numéro, le DPE n’est pas valable.

L’initiative de la réalisation du DPE revient au propriétaire du logement. Il est donc de la responsabilité du bailleur ou du vendeur de faire réaliser le DPE et de le fournir au locataire ou à l’acheteur. Dans le cadre d’une location, le bailleur doit fournir le DPE au futur locataire afin de l’informer sur la consommation d’énergie du logement et ses émissions de gaz à effet de serre.

Dans le cas d’un achat de logement sur plan ou d’un logement en cours de construction, le DPE doit être initié et payé par le maître d’ouvrage. De même, dans le cas d’un DPE collectif, c’est le syndic de copropriété qui doit organiser la réalisation du diagnostic.

Comment se déroule un diagnostic énergétique ?

Le déroulement du diagnostic énergétique nécessite plusieurs étapes méthodiques. En premier lieu, le diagnostiqueur procède à l’identification du bien immobilier, notamment sa surface habitable et ses caractéristiques géométriques. Il examine ensuite les divers systèmes et équipements du logement qui impactent sa consommation énergétique, tels que :

  • L’isolation thermique (murs, sols, toiture, fenêtres)
  • Le système de chauffage
  • La production d’eau chaude
  • Le système de ventilation
  • Le système de climatisation

Ces informations sont collectées soit par l’observation directe sur place, soit à partir des factures d’énergie du propriétaire si disponibles. Le diagnostiqueur prend également en compte la situation géographique du logement et les travaux de rénovation énergétique effectués. À l’issue de l’analyse, une note est attribuée au logement, qui correspond à son classement énergétique, allant de A (très économe) à G (très énergivore).

DPE et Ademe : quel lien ?

Le rôle de l’Ademe dans le DPE

L’Agence de la Transition Écologique (ADEME) joue un rôle central dans le processus du DPE. En tant qu’acteur majeur de la transition énergétique, l’ADEME est responsable de la certification des diagnostiqueurs habilités à réaliser ces diagnostics. Elle assure donc la qualité et la fiabilité des DPE en France. L’ADEME intervient aussi en tant qu’observatoire du DPE. Les diagnostiqueurs se doivent de transmettre le DPE à l’ADEME qui délivre un numéro d’identification à 13 chiffres, attestant de l’efficacité énergétique du bien immobilier. Sans ce numéro, le DPE n’est pas valable.

L’Ademe et la nouvelle réglementation du DPE

 

Dans le cadre de la nouvelle réglementation du DPE en vigueur depuis le 1er juillet 2021, l’ADEME joue un rôle renforcé. L’ADEME est en charge de la collecte des résultats des DPE. Cette démarche vise à améliorer la qualité des diagnostics, rendre le DPE plus fiable et faciliter le suivi des performances énergétiques des logements en France.

Ainsi, les diagnostiqueurs sont dorénavant tenus de transmettre les résultats à l’ADEME. Un numéro d’identification unique à 13 chiffres, délivré par l’ADEME, doit désormais figurer sur chaque DPE. Sans ce numéro, le diagnostic est considéré invalide.

D’autre part, la nouvelle réglementation a rendu le DPE pleinement opposable. Cela signifie que les indications données engage la responsabilité du diagnostiqueur et peuvent être invoquées en cas de litige.

Conséquences d'un DPE défavorable

Puis-je vendre un logement avec un mauvais DPE ?

Oui, il est tout à fait possible de vendre un logement avec un mauvais DPE, classé F ou G. Cependant, cela peut avoir des conséquences sur le prix de vente et la facilité de la transaction. En effet, un mauvais DPE peut entraîner une décote du prix de vente de près de 6,7% en moyenne.

L’impact d’un mauvais DPE sur la vente :

  • Prix de vente : Les acheteurs potentiels sont de plus en plus sensibles à la performance énergétique des logements. Un mauvais DPE peut donc impacter le prix de vente de votre bien.
  • Attractivité : Un logement énergivore peut être moins attractif pour des acheteurs soucieux de leur consommation énergétique et de leur impact sur l’environnement.
  • Temps de vente : Les logements avec un mauvais DPE peuvent mettre plus de temps à trouver preneur.

Il peut parfois être judicieux d’investir dans des travaux de rénovation énergétique avant la vente pour améliorer le DPE et ainsi la valeur de votre bien. Cependant, cette décision doit être mûrement réfléchie car tous les travaux ne se valent pas en termes de retour sur investissement.

Quand refaire un DPE pour améliorer sa classe ?

 

Il est recommandé de refaire un DPE après avoir effectué des travaux de rénovation énergétique significatifs dans votre logement. Cela permet de mettre à jour votre classe énergétique et potentiellement augmenter la valeur de votre bien immobilier.
Il faut aussi noter que, suite à la nouvelle réglementation entrée en vigueur en 2024, les propriétaires de logements classés F ou G doivent effectuer des rénovations avant le 1er janvier 2025 (G) ou 2028 (F) pour améliorer leur classe énergétique.
Enfin, n’oubliez pas que la durée de validité d’un DPE est de 10 ans. Ainsi, même si vous n’avez pas effectué de travaux de rénovation, il vous sera nécessaire de refaire votre DPE une fois cette période écoulée.
Réaliser un nouveau DPE peut alors être l’occasion de faire le point sur les éventuels travaux de rénovation à envisager pour améliorer la performance énergétique de votre logement.

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